아파트 재계약의 모든 것, 이것만 알면 끝!

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재계약 이것만 알면 끝↘

 

아파트 재계약이란 보증금이나 월세 등의 계약조건이 변경되는 경우, 계약기간 만료일 전에 서로 합의하여 계약서를 수정하거나 새로 작성하는 것입니다. 즉, 서로 합의를 했기 때문에 임대인과 임차인 모두 일방적인 계약 해지가 불가능합니다.

 

재계약을 할 때는 등기부등본을 다시 확인하고, 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 잘 보관해야 합니다. 재계약 시 부동산의 도움으로 재계약을 한다면 중개 수수료는 대서료 정도만 지불하면 되고 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성해도 법적인 효력이 있습니다.

 

아파트 재계약

 

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재계약 시 꼭 읽어보세요↘

 

▣ 전세 재계약 시 주의사항

 

• 전세 재계약은 보증금이나 월세 등의 계약조건이 변경되는 경우, 계약기간 만료일 전에 서로 합의하여 계약서를 수정하거나 새로 작성하는 것입니다.
  • 즉, 서로 합의를 했기 때문에 임대인과 임차인 모두 일방적인 계약 해지가 불가능합니다.
  • 재계약을 할 때는 등기부등본을 다시 확인하고, 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 잘 보관해야 합니다.
  • 재계약 시 중개 수수료는 대서료 정도만 지불하면 됩니다.
  • 재계약과 묵시적 갱신, 계약갱신 청구가 있는데 이 내용에 대해서는 아래에서 설명해 드리겠습니다.

 

• 전세 재계약 시 가장 중요한 사항은 기존에 받았던 확정일자 효력을 그대로 유지시켜 주는 것입니다.
  • 임대차계약서를 다시 작성하고 임차인이 재계약한 계약서에 확정일자를 받게 되면 기존 임대차계약서에 받았던 확정일자의 효력은 사라지고 새로 확정일자를 받은 시점부터 확정일자의 효력이 발생합니다.
  • 그렇게 되면 기존 확정일자 받은 날 이후부터 새로운 계약서 작성 사이에 발생한 근저당권 설정 등이 있으면 기존에는 선순위였으나 이제는 후순위로 밀려나게 됩니다.
  • 기존의 확정일자 효력을 유지하기 위해서는 보증금이나 임대기간의 변경이 있는 경우 기존의 확정일자 효력을 유지하고, 보증금 증액 등의 변경계약을 체결하며, 변경계약서에도 확정일자를 받아야 합니다.

 

• 전세 재계약 시 계약기간을 정할 때는 주의해야 합니다.
  • 재계약 기간을 1년으로 정한 경우, 임차인의 선택에 따라 재계약 기간은 1년이 될 수도 있고, 2년이 될 수도 있고, 4년이 될 수도 있습니다.
  • 재계약 기간은 임대인과 임차인 합의하에 정해야 하며 반드시 계약서에 명시해야 합니다.

 

• 전세 재계약 시 전입신고 의무는 없습니다.
  • 전세 재계약은 거주지 이동이 없으므로 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다.
  • 단, 이전에 전입신고를 하지 않았다면 반드시 전입신고를 해야 합니다.

 

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재계약 시 나는 어떤 유형일까요?↘

 

▣ 재계약의 유형

 

재계약이란 임대차계약의 기간이 만료되기 전에 임대인과 임차인이 새로운 조건으로 계약을 다시 하는 것을 말합니다.

재계약에는 다음과 같은 세 가지 유형이 있습니다.

 

 

▷ 당사자 합의에 의한 재계약:

 

• 임대인과 임차인이 임대차계약의 조건을 변경하거나 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나 기존의 임대차와 동일한 계약으로도 합의 갱신계약을 할 수 있습니다.
• 이 경우 보증금 증감에 제한이 없으며, 증액분에 대해서는 이해관계가 있는 제삼자에게 대항할 수 없습니다.

 

 

▷ 묵시적 갱신:

 

• 임대인이 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인에게 계약의 갱신이나 종료와 관련된 아무런 통지를 하지 않았을 때, 또는 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 아무런 통보를 하지 않았을 때 발생하는 법률적 효력입니다.
• 양자가 전 임대차계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신할 의사가 있다고 간주하는 것이죠. 이 경우 전세금이 인상되지도 않으며, 임차인은 묵시적 갱신 후 언제든지 계약해지 통보할 수 있습니다

 

 

▷ 계약갱신 요구에 의한 갱신:

 

• 임차인이 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리입니다.
• 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
• 다만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다

 

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부동산 개입 없이도 작성가능↘

▣ 임대인과 임차인 당사자와의 계약서 작성방법

 

 

▷ 기존 계약서 여백에 추가하여 기재하는 방법:

 

• 이 방법은 보증금이나 월세가 변동 없이 계약기간만 연장하는 경우에 사용할 수 있습니다.
• 기존 계약서의 특약사항란에 재계약의 목적과 기간을 적고 임대인과 임차인이 서명날인하면 됩니다.
• 이 방법은 별도의 계약서를 작성하지 않아도 되므로 간편하지만, 여백이 부족하거나 계약서가 손상된 경우에는 사용하기 어려울 수 있습니다.

 

▷ 보증금 총액을 기준으로 별도 계약서를 작성하는 방법:

 

• 이 방법은 보증금이나 월세가 증액되는 경우에 사용할 수 있습니다.
• 새로운 계약서를 작성하고 보증금 총액을 기재하고 특약사항란에 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계를 밝힙니다.
• 그리고 증액된 부분에 대해서만 확정일자를 받아 우선변제권을 확보합니다.
• 이 방법은 증액된 부분에 대한 권리를 보호하기 위해 필요하지만, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 과정이 번거로울 수 있습니다.

 

▷ 증액된 보증금에 대하여만 별도 계약서를 작성하는 방법:

 

• 이 방법은 보증금이나 월세가 증액되는 경우에 사용할 수 있습니다.
• 기존 계약서를 그대로 유지하고 증액된 부분에 대해서만 별도의 계약서를 작성합니다.
• 증액된 부분에 대한 계약서에는 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계를 밝히고 확정일자를 받습니다.
• 이 방법은 새로운 계약서를 작성하는 것보다 간단하지만, 기존 계약서와 증액된 부분에 대한 계약서를 함께 보관해야 하는 불편함이 있습니다.

 

 

예를 들어,

 

☞ 보증금 천만 원을 증액해서 계약서를 작성한다면 어떻게 해야 하죠?

 

• 보증금 증액 시에는 기존 계약서를 수정하거나 보완하지 않고 그대로 보관하고, 증액된 부분에 대해서만 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

 

• 증액된 부분에 대한 계약서에는 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계를 밝히고 확정일자를 받습니다. 이렇게 하면 증액된 부분에 대한 권리를 보호할 수 있습니다.

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계약서 작성 해 보기↘

 

 

◇ 보증금 증액으로 계약서를 작성하는 방법

 

 

• 보증금 란에 증액된 금액을 기재합니다.
  • 예를 들어, 기존 보증금이 2억 원이었고 천만 원을 증액한다면, 보증금 란에 2억 1천만 원을 적습니다.
• 계약금 란에 기존 보증금을 기재합니다.
  • 예를 들어, 기존 보증금이 2억 원이었다면, 계약금 란에 2억 원을 적습니다.
• 잔금 란에 증액된 금액을 기재합니다.
  • 예를 들어, 천만 원을 증액한다면, 잔금 란에 천만 원을 적습니다.
• 특약사항 란에 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계를 적습니다.
  • 예를 들어, 다음과 같이 적을 수 있습니다. “본 계약은 임대차 계약의 갱신계약으로 보증금을 2억 원에서 2억 1천만 원으로 증액하는 계약임.
  • 보증금 2억 원의 전세계약에서 보증금 천만 원을 증액하는 계약이므로 2023년 5월 10일 계약으로 지급하였던 보증금 2억 원을 제외하고 추가로 2023년 5월 11일 천만 원을 임대인에게 지급함과 동시에 다시 작성하는 계약임.
  • 보증금 증액 천만 원을 제외한 나머지 계약의 조건과 효력은 기존계약 (2021년 5월 10일 체결한 계약)과 동일하게 하기로 한다.
  • ” 임대인과 임차인이 서명날인하고, 기존 계약서와 새로운 계약서를 가지고 주민센터에 가서 확정일자를 받습니다. 확정일자를 받으면 증액된 부분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

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전세사기, 예방과 대처법 이것만 알면 막을 수 있다

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끝.