재건축 사업 절차 9단계, 조합원과 투자자가 알아야 할 것들

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지난 포스팅에서는 재건축 사업의 정의와 재건축을 추진하기 위한 필요한 사항들에 대해서 포스팅을 했었습니다.

이번 시간에는 재건축 사업을 진행하기 위한 절차에 대해서 포스팅을 하려고 합니다.

 

 

재건축 절차 알아보기

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√재건축 사업의 절차는 어떠한 것들이 있나요?

 

◇ 재건축 절차 9단계

 

1. 기본계획수립:

 

• 재건축을 위한 기본적인 계획서를 작성합니다.
  • 재건축 대상 아파트의 현황, 정비 필요성, 정비 방안, 정비 비용 등을 포함합니다.

 

2. 안전진단:

 

• 재건축 대상 아파트의 안전성을 진단합니다.
  • 건축물의 구조, 내진, 내화, 전기, 가스, 환경 등을 점검하고 안전등급을 평가합니다.

 

3. 정비구역지정:

 

• 재건축을 위해 법적으로 구역을 지정합니다.
  • 도시 및 주거환경정비법에 따라 시·도지사의 승인을 받아야 합니다.

 

4. 추진위원회 구성:

 

• 재건축을 추진하기 위한 위원회를 구성합니다.
  • 토지등소유자의 과반수 동의가 필요하며, 시·군·구에 승인을 받아야 합니다.

 

5. 조합설립:

 

• 재건축 사업의 시행자로서 법인을 설립합니다.
  • 전체 구분소유자의 3/4 이상, 각 동별 과반수 이상의 동의가 필요하며, 시·군·구에 인가를 받아야 합니다.

 

6. 사업시행인가:

 

• 재건축 사업의 전반적인 내용을 확정하고 인가를 받습니다.
  • 건축심의와 영향평가를 거쳐 사업시행계획서를 작성하고 제출합니다.

 

7. 관리처분계획:

 

• 재건축 사업 후 조합원에게 배분되는 권리와 의무를 정하는 계획입니다.
  • 종전자산평가와 종후자산 추산액 산정을 통해 조합원 분담금과 분양신청을 결정하고, 시·군·구에 인가를 받습니다.

 

8. 착공 및 분양:

 

• 이주와 철거를 거쳐 신축 아파트를 건설합니다.
  • 착공 신고 후 일반분양을 진행하고, 조합원 동·호수 추첨 및 계약을 합니다.

 

9. 입주 및 청산:

 

• 준공 인가 후 실제 입주가 완료됩니다.
  • 이전고시 절차를 통해 소유권이전등기를 하고, 조합의 청산 절차를 진행합니다.

 

재건축 정의 알아보기

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재건축 정의 (ft. 재건축추진시 필요사항)

재건축이란 무엇이고 어떻게 진행되는가? (ft. 재건축추진시 필요사항)

 

 

√재건축 조합원과 투자자가 알아야 할 것들이 있어요!

 

• 재건축 사업의 절차는 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 구성, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 착공 및 분양, 입주 및 청산 등 9단계로 이루어집니다.

 

• 투기과열지구 내 재건축사업의 경우에는
  • 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우에는 관리처분계획인가 후 조합원 지위의 양도가 원칙적으로 금지됩니다.
  • 단, 1세대 1 주택자가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 물권에 대해서는 조합원 지위를 정상적으로 양도받을 수 있습니다.

 

• 투기과열지구의 정비사업에서 조합원 또는 일반 분양의 대상이 된 자 및 그 세대에 속한 자는
  • 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 내 정비사업에서 분양신청을 할 수 없습니다.
  • 즉, 재당첨 금지 규정이 적용됩니다.

 

• 매도인이 다물권자인 경우
  • 매수인에게는 단독 입주권이 나오지 않기 때문에 매도인이 다물권 자인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

• 주택이 아닌 상가, 토지 등 물권의 경우
  • 입주권 규정을 반드시 확인해야 합니다.
  • 특수 물권에 대한 입주권 유무를 알기 위해서는 도시정비법령뿐만 아니라 조례와 조합 정관까지 확인해야 합니다.

 

매매 계약서 작성 시 유의사항 알아보기

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√입주권 매매 계약서 작성 시 유의 사항 알아볼까요?

 

• 본 계약은 ○○구역의 입주권 매매계약이며 평형 59A 타입 확정으로 조합원의 권리와 의무를 승계하는 계약이다.

 

• 매도인 본인 또는 동일 세대원 명의로 ○○구역 내 다른 부동산이 있는 경우
  • 상기 물건 외 조합원의 권리 및 입주권 자격을 주장하지 못하며 본 부동산만 인정하기로 한다.
  • 매도인의 법적 권리상 하자로 조합원 입주권 및 권리에 문제 발생 시 본 계약을 파기하고 매도인은 이에 따른 손해를 배상하기로 한다.

 

• 매도인과 매수인은 투기과열지구 내에서 재개발, 재건축 입주권 당첨 사실이 없으며 정비사업분 청약에 당첨된 사실이 없음을 확약하고 계약하며 만약,
  • 재당첨 제한 문제가 매도인의 귀책사유일 경우 매도인은 매수인에게 계약금 상당액을 손해배상하며
  • 매수인의 귀책사유일 경우에는 매수인의 책임으로 한다.

 

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끝.