재건축의 혜택과 비용, 주택 소유자와 입주민의 입장은 다르다

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지난 포스팅에서는 재건축 사업의 정의와 진행절차 9단계에 대한 내용을 올려 드렸었는데요 재건축을 하기에 앞서 많은 분들이 궁금하고 저 또한 궁금한 내용이 많이 있어서 사업에 대해 알아야 할 정보를 수집하느라 애를 좀 썼습니다.

 

이번 시간에는 재건축을 하게 되면 어떠한 혜택들이 있으며, 그리고 장점과 단점에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

혜택 알아보기

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√재건축의 혜택은 어떠한 것들이 있을까?

 

재건축은 노후한 건물을 헐고 새로운 건물을 짓는 과정으로, 주거환경 개선, 안전성 향상, 주택공급 증대 등의 장점이 있습니다. 재건축을 통해 다음과 같은 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

 

◇ 재건축 후에는

• 새로운 건물의 분양가가 기존 건물의 가격보다 높아지므로, 재산가치가 상승합니다.
  • 예를 들어, 서울 송파구에서 소규모 재건축을 한 아파트는 재건축 전에는 평당 5억 원 정도였지만, 재건축 후에는 평당 10억 원 이상으로 가격이 올랐습니다.
• 건물의 구조와 설비가 개선되어 안전하고 편리한 생활을 할 수 있습니다.
  • 예를 들어, 소방시설, 방음시설, 승강기, 주차장 등이 새롭게 설치되거나 확장됩니다.
  • 또한, 에너지 효율이 높은 건축재료와 기술을 사용하여 난방비나 전기비 등을 절약할 수 있습니다.
• 용적률이 상향되어 건물의 높이와 규모가 커지므로, 주택공급이 증가합니다.
  • 예를 들어, 소규모 재건축 사업에서는 법정 상한의 최대 120%까지 용적률 인센티브를 받을 수 있으므로, 기존보다 2배 이상의 분양 물량을 확보할 수 있습니다.
  • 이는 주택수요가 많은 지역에서 주택난을 완화하는 데 도움이 됩니다.
• 주변의 도로와 인프라가 개선되어 교통과 환경이 개선됩니다.
  • 예를 들어, 도로 너비가 확장되거나 신호체계가 개선되어 교통체증이 줄어들고 사고 위험이 감소합니다.
  • 또한, 공원이나 녹지가 조성되거나 하수도가 정비되어 공기질이나 하수처리가 개선됩니다.

재건축은 이러한 혜택 외에도 지역의 경제활성화나 사회문화적 발전 등 다양한 긍정적인 효과를 가져옵니다. 하지만 재건축에는 단점도 있습니다.

 

예를 들어, 재건축 과정에서 주민 간의 갈등이 발생하거나, 임시주거비용이 부담스럽거나, 신탁수수료나 분담금 등이 비싸거나, 공사기간이 길거나, 분양시장의 변동성이 크거나 등의 문제점이 있습니다.

 

따라서 재건축을 결정하고 추진할 때에는 이러한 장단점을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

 

 

장점 알아보기

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√재건축의 장점 요약

 

• 재산가치 상승:
  • 새로운 건물의 분양가가 기존 건물의 가격보다 높아지므로, 재산가치가 상승합니다.
• 주거환경 개선:
  • 건물의 구조와 설비가 개선되어 안전하고 편리한 생활을 할 수 있습니다.
• 주택공급 증대:
  • 용적률이 상향되어 건물의 높이와 규모가 커지므로, 주택공급이 증가합니다.
• 교통과 환경 개선:
  • 재건축 후에는 주변의 도로와 인프라가 개선되어 교통과 환경이 개선됩니다.

 

재건축 혜택이나 장점도 중요하지만 그에 못지않은 단점도 있을 거란 생각이 들어요 그래서 알아보았습니다.

 

단점 알아보기

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√재건축 단점도 알아볼게요

 

◇ 재건축 과정에서

 

• 주민 간의 갈등이 발생할 수 있습니다.
  • 재건축을 위해서는 주민들의 동의가 필요한데, 동의율을 확보하기 어렵거나, 동의한 주민과 반대한 주민 간에 의견차이가 발생할 수 있습니다.
  • 또한, 재건축 후에는 기존 건물보다 작은 평수가 배정되거나, 분양가가 상승하여 부담스러울 수 있습니다.
• 임시주거비용이 부담스럽습니다.
  • 재건축을 위해서는 기존 건물을 철거하기 때문에 주민들은 다른 곳으로 이사를 가야 합니다.
  • 이사비용과 새로운 집을 구하는데 드는 비용 등으로 인해 주민들은 경제적인 부담을 느끼게 됩니다.
• 신탁수수료나 분담금 등이 비싸다는 단점이 있습니다.
  • 신탁 방식 재건축은 신탁사가 단독 시행자로서 사업의 모든 과정을 책임지는 방식인데, 이 경우 신탁사는 보통 총분양금의 2~4%의 수수료를 받습니다.
  • 즉, 사업비가 5천억 원이라면 신탁수수료로 100억 원 정도를 제공해야 합니다.
  • 또한, 조합 방식 재건축에서도 분담금이라는 형태로 사업비를 부담해야 합니다.

재건축 과정에서 공사기간이 길어지거나 분양시장의 변동성이 클 수 있습니다. 재건축은 다양한 절차와 인허가를 거쳐야 하기 때문에 공사기간이 길어질 수 있습니다.

 

예를 들어, 방배 7 구역은 2017년 신탁사를 선정하고 사업을 진행했으나 기대보다 속도가 더뎌 2021년 조합 방식으로 전환했습니다. 또한, 재건축 후에는 분양시장의 상황에 따라 분양가가 낮아지거나 미분양이 발생할 수 있습니다.

 

 

재건축에 들어가는 비용 알아보기

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√재건축의 비용과 주택 소유자와 입주민의 엇갈린 반응

 

재건축은 주택의 품질과 가치를 높이고, 도시의 환경과 인프라를 개선하는 방법입니다. 하지만 재건축에는 많은 비용과 시간이 들고, 주민들의 의견이 갈리는 문제도 있습니다.

 

◇ 재건축의 비용은

 

주택의 규모와 위치, 건설사업자, 정부의 지원 등에 따라 달라집니다.

일반적으로 재건축을 위해서는 추가 부담금이 필요합니다.

 

△ 추가 부담금은

 

재건축 후 새로 지어진 주택의 가격에서 기존 주택의 가격을 뺀 금액입니다.

 

예를 들어,

 

기존 주택의 가격이 5억 원이고, 재건축 후 새로 지어진 주택의 가격이 10억 원이라면, 추가 부담금은 5억 원입니다.

이때 추가 부담금은 현금으로 납부하거나, 새로 지어진 주택에서 일정한 면적을 줄여서 납부할 수 있습니다.

 

예를 들어,

 

기존 주택이 30평이고, 새로 지어진 주택이 40평이라면, 10평을 줄여서 30평으로 입주할 수 있습니다.

이 경우 추가 부담금은 없거나 적게 발생합니다.

 

 

◇ 재건축의 비용은 "주택 소유자"와 "입주민의 입장"에 따라 엇갈린 반응이 있을 수 있습니다.

 

△ 주택 소유자는

 

• 재건축을 통해 자신의 자산가치를 높일 수 있기 때문에 재건축을 선호할 수 있습니다.
• 하지만 입주민은 재건축 과정에서 불편함과 불안함을 겪을 수 있기 때문에 재건축을 반대할 수 있습니다.

 

 

△ 입주민은

 

• 재건축 기간 동안 다른 곳으로 이사를 해야 하고, 이사비용과 임대료 등을 부담해야 합니다.
• 또한 재건축 후 새로 지어진 주택에 입주할 수 있는지, 추가 부담금을 감당할 수 있는지 등에 대한 불확실성도 있습니다.

따라서 재건축은 주택 소유자와 입주민 간의 갈등과 협상을 필요로 합니다.

재건축의 비용과 주택 소유자와 입주민의 입장에 대해서 간략하게 설명해 드렸습니다. 

 

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끝.