재건축의 성공 사례와 실패 사례, 그 차이점은 무엇일까?

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지난 시간에는 재건축의 혜택과 그에 따르는 비용에 대해서 알아보았는데요 재건축 사업은 쉬운 것 같으면서도 현실적으로는 참 어려운 일인 것 같습니다.

그래서, 오늘은 재건축의 성공 사례와 실패 사례를 들어 하나하나 짚어보는 시간을 갖겠습니다.

 

 

재건축이란 기존의 공동주택이나 상가 등을 철거하고 새로운 건물을 지어서 주거환경이나 도시기능을 개선하는 사업을 말합니다. 다음은 재건축 성공 사례와 실패 사례를 입니다.

 

 

√재건축의 성공 사례

 

◇ 상계 4 구역:

 

• 이 사례는 재건축 조합의 운영과정에서 발생한 갈등을 해결하기 위해 주민들의 의견을 수렴하고 투명하게 공개하는 방식으로 진행된 사례입니다.
• 재건축 조합은 주민들의 참여와 소통을 적극적으로 유도하고, 조합장 선출과정이나 사업비용, 건축계획 등을 인터넷 홈페이지나 게시판에 공개했습니다.
• 또한, 재건축 사업에 대한 주민들의 만족도를 높이기 위해 설문조사를 실시하고, 주민들의 요구사항을 반영한 건물 디자인이나 시설 구성을 선정했습니다. 이러한 노력 덕분에 상계 4 구역은 2013년에 재건축 조합 설립 후 3년 만에 입주를 완료했습니다.

 

◇ 천호 1 구역:

• 이 사례는 재건축 사업의 정체로 인해 발생한 문제를 해결하기 위해 서울시가 개입하여 지원한 사례입니다.
• 천호 1 구역은 2007년에 재건축 추진단위 지정을 받았으나, 단지 내 갈등과 토지소유권 분쟁, 재건축 조합장 선출 실패 등으로 6년간 조합도 설립하지 못한 채 정체되어 있었습니다.
• 이에 서울시는 2013년부터 천호 1 구역의 재건축 사업을 적극적으로 지원하기 시작했습니다. 서울시는 재건축 조합장 선출과정을 감독하고, 토지소유권 분쟁을 조정하고, 단지 내 갈등을 해소하기 위해 주민들과 소통하는 등의 역할을 수행했습니다.
• 덕분에 천호 1 구역은 2014년에 재건축 조합을 설립하고, 2015년에 건설사와 계약하고, 2016년에 철거를 시작하여 2019년에 입주를 완료했습니다.

 

◇ 서초 우성 3차:

• 이 사례는 재건축 사업의 공공성과 환경성을 강화하기 위해 서울시가 제시한 ‘서울형 재건축’ 모델을 적용한 사례입니다.
• 서초 우성 3차는 2015년에 재건축 조합 설립 후 2017년에 건설사와 계약하였으나, 서울시가 제시한 ‘서울형 재건축’ 모델에 따라 계약 내용을 수정하였습니다.
• ‘서울형 재건축’ 모델은 공공주택 비율을 높이고, 친환경 건물로 지어주고, 동네공동체와 연계하는 등의 방식으로 재건축 사업의 공공성과 환경성을 높이는 것을 목표로 합니다.
• 서초 우성 3차는 공공주택 비율을 10%에서 15%로 늘리고, 친환경 건축물 인증제도인 G-SEED를 적용하고, 동네공동체와 협력하여 재건축 사업을 진행하였습니다.
• 이러한 노력으로 서초 우성 3차는 2020년에 입주를 완료하였으며, 재건축 사업의 사회적 가치를 높인 사례로 평가받았습니다.

 

혜택과 비용 알아보기

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재건축의 혜택과 비용

재건축의 혜택과 비용, 주택 소유자와 입주민의 입장은 다르다

 

◇ 영등포 상아현대:

• 이 사례는 재건축 사업의 공정성과 투명성을 확보하기 위해 서울시가 제시한 '재건축 조합장 선거관리위원회’를 운영한 사례입니다.
• 영등포 상아현대는 2016년에 재건축 조합 설립 후 2018년에 건설사와 계약하였으나, 조합장 선거과정에서 부정이나 불법이 발생하지 않았는지 의심하는 주민들이 있었습니다.
• 이에 서울시는 2019년에 '재건축 조합장 선거관리위원회’를 운영하여 조합장 선거의 공정성과 투명성을 확보하였습니다.
• '재건축 조합장 선거관리위원회’는 서울시가 주관하고, 재건축 관련 전문가와 시민단체 등이 참여하는 기구로서, 재건축 조합장 선거의 절차와 방법, 후보자의 자격과 공약, 선거운동과 투표 등을 감독하고, 부정이나 불법이 발생할 경우에는 제재하는 역할을 합니다.
• 영등포 상아현대는 '재건축 조합장 선거관리위원회’의 지원을 받아 2019년에 새로운 조합장을 선출하였으며, 재건축 사업의 공정성과 투명성을 제고한 사례로 인정받았습니다.

 

 

실패사례 알아보기

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√재건축의 실패 사례

 

◇ 반포 주공 3단지:

• 이 아파트에서 발생한 3600억 원 소송이 대표적인 반면교사 사례입니다. 재건축사업은 빨리빨리 진행돼야 한다는 선입견을 가진 조합원들이 총회의 사전 서면결의서 내용을 읽지도 않고 무턱대고 도장을 찍었습니다.
• 그 결과, 시공사와의 계약서에 조합장이 임의로 추가한 내용이 발견되어 조합원들이 시공사를 상대로 소송을 제기했습니다. 이 과정에서 조합원들은 수백억 원의 손해를 입었고, 재건축도 10년 넘게 지연되었습니다.

 

◇ 용산구 아세아

• 이 아파트 재건축은 공사 과정에서 발굴된 기와가마 등 유물 보존 문제로 착공이 3개월 이상 지연되고 있습니다.
• 문화재청은 이를 보존하라는 결정을 내렸고, 용산구청과 시행사는 이 부지 건너편 주상복합 단지 내부 구유지에 ‘기와터공원’을 만들어 유물을 옮기기로 했습니다.
• 그러나 기와터공원이 조성될 예정인 단지 주민들은 ‘사생활 보호’를 내세워 공원 조성을 반대하고 있습니다.
• 단지 내에 공원이 조성되면 유물을 보러 오는 외부인들의 출입이 많아져 입주민들의 사생활이 침해된다는 것입니다.
• 이들은 문화재청에 유적지 시설 조성 반대 서명까지 제출한 상태입니다.

 

◇ 청담아이파크

• 이 현장은 원래 타 건설사가 시공사로 선정됐었지만 협소한 부지 탓에 기존공법으론 법적요건인 소방차량 진입도로를 설치할 수 없어 어쩔 수 없이 사업을 포기한 사례입니다.
• 하지만, HDC현대산업개발 측은 새로운 공법으로 소방차량 진입도로를 확보하고, 3.3㎡당 1억 원을 돌파하며 가까스로 재건축의 성공사례로 떠오른 경우입니다.

 

사업 절차 9단계 알아보기

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재건축 사업 절차 9단계, 조합원과 투자자가 알아야 할 것들

재건축 사업 절차 9단계, 조합원과 투자자가 알아야 할 것들

 

 

 

결론적으로,

 

√재건축 사업의 성공과 실패에는 어떤 요인이 작용할까요?

 

• 조합원들의 화합과 참여도:
  • 재건축 사업은 주민들의 삶의 질을 높이고 도시환경을 개선하는 방법이지만, 잘못 추진되면 오히려 주민들의 피해와 갈등을 야기할 수 있습니다.
  • 재건축에 성공하기 위해서는 조합장의 역량과 윤리, 조합원의 관심과 참여, 정부와 지자체의 인·허가 등 다양한 요인이 필요합니다.
  • 조합원들이 화합하고 사업에 적극적으로 참여하면, 사업의 속도와 효율성을 높일 수 있습니다. 반면, 조합원들이 분열되거나 무관심하면, 사업의 지연과 비용 증가, 신뢰도 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
• 사업타당성과 시장상황:
  • 재건축 사업은 단지의 사업성뿐만 아니라, 주변 환경과 인프라, 정책 변화 등의 위험 요인을 고려해야 합니다.
  • 또한, 재건축이 진행되는 동안에도 주민들의 의견 변화나 갈등 상황 등을 지속적으로 관찰하고 대응해야 합니다.
  • 재건축 투자를 할 때는 언론에 보도된 정보만 가지고 섣불리 투자해서는 안 됩니다.
  • 현장의 실질적인 정보를 수집하고 그 내용들을 바탕으로 사업타당성을 판단해야 합니다.
  • 또한, 시장상황에 따라 재건축 투자의 수요와 공급이 변화할 수 있으므로, 미래의 방향을 예측할 수 있는 능력도 필요합니다.
• 신탁방식의 활용:
  • 신탁방식은 신탁사가 조합 대신 사업시행자가 되거나 사업을 대행하는 방식으로, 2016년 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 도입되었습니다.
  • 신탁방식은 사업기간을 단축시키고, 자금조달이 수월하고, 시공사와의 공사비 조율에 유리하고, 조합 내부에서 발생하는 각종 비리를 차단하는 등의 장점이 있습니다.
  • 그러나 신탁방식에는 수수료가 높고, 조합원들의 의견이 제대로 반영되지 않을 수 있고, 성공사례가 많지 않다는 등의 단점도 있습니다.
  • 따라서 신탁방식을 활용할 때는 신중하게 판단하고 준비해야 합니다.

재건축 사업은 단순히 건물을 바꾸는 것이 아니라, 주민들의 삶과 가치관, 도시계획과 환경 등 다양한 측면에 영향을 미치는 복잡한 과정입니다. 

 

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입주민과 조합원, 조합장의 화합의 물결이 이루어지길.....

 

 

 

끝.