스트레스 금리가 뭔가요? 변동금리 대출자들에게 중요한 개념

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스트레스금리 총정리!

 

며칠 전 금융위에서 발표한 스트레스 DSR 제도에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다.

 

스트레스 금리

 

 

 

목차

• 스트레스 금리란?
• 스트레스 DSR 제도
  • 왜 시행하나요?
  • 시행 범위 및 단계별 시행시기
• 스트레스 금리 산정 방식은?
• 스트레스 금리 대출받을 때 어떻게 적용되나요?
• 스트레스 DSR제도 장단점

 

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◎스트레스 금리란?

스트레스 금리(Stress rate)란 대출 시점을 기준으로 향후 3~5년간 발생할 수 있는 금리 상승 위험을 반영하는 가산금리를 말합니다. 주택담보대출 시 대출한도를 산정하는 데 주로 쓰이며, ‘상승가능금리’라고도 불립니다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점 (매년 5월·11월 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정한 수준의 하한 (1.5%), 상한 (3.0%)을 부여합니다.

 

스트레스 금리가 적용되면, 변동금리 대출을 이용하는 차주가 미래 금리변동 위험을 감안한 한도범위 내에서 대출을 이용하게 되어, 향후 금리가 상승해도 규제 수준 등을 넘는 과도한 채무 부담을 지는 것을 방지하는 효과가 기대됩니다.

 

쉽게 말씀을 드리자면 주택담보대출이 고정이 아닌 변동인 경우 DTI를 계산할 때 향후 금리인상을 생각해 추가로 적용하는 금리를 바로 "스트레스 금리"라고 합니다. 이렇게 되면 결국 한도가 줄어드는 효과가 있어서 부채증가를 막을 수 있고 또한 향후 금리인상리스크에 대응할 수 있는 의미가 된다는 것입니다.

 

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DSR제도 알아보자!

 

◎스트레스 DSR 제도

스트레스 DSR 제도란, 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리 (스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 이 제도는 2024년부터 순차적·점진적으로 시행될 예정이며, 차주의 상환능력을 보다 정교하게 평가하고, 고정금리 대출의 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모하기 위함이다.

 

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점 (매년 5월·11월 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정한 수준의 하한 (1.5%), 상한 (3.0%)을 부여합니다. 스트레스 금리는 대출 상품의 종류에 따라 다르게 적용되며, 변동금리 대출에 비해 금리 변동 위험이 낮은 혼합형 대출이나 주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 적용됩니다. 신용대출에 대해서는, 우선 신용대출 전체 잔액 (기존대출+신규대출)이 1억 원을 초과하는 경우에 한해서 적용하되, 스트레스 DSR 제도 안착상황 등을 보아가며 적용범위를 점차 확대할 계획입니다.

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◎왜 시행하나요?

스트레스 DSR 제도는 가계부채의 양적·질적 관리를 위해 도입되는 제도입니다. 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 고려해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 적용하는 것이 핵심입니다. 이렇게 하면 대출 한도가 줄어들어 가계부채 증가를 억제할 수 있고, 고정금리 대출의 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모할 수 있습니다. 해외에서도 캐나다, 호주, 홍콩 등에서 비슷한 제도를 시행하고 있습니다.

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◎시행범위 및 단계별 시행시기

스트레스 DSR 제도는 DSR이 적용되는 전업권·모든 대출 대상으로 적용됩니다. 단, 차주들이 체감하는 대출한도 축소 부담이 과도할 우려 등을 고려해 2024년 중 순차적·점진적으로 제도를 시행해 나갈 계획입니다.

 

구체적으로는 다음과 같습니다.

• 1단계 : 2024년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 대해 제도를 우선 시행합니다.
• 2단계 : 2024년 6월 중 은행권 신용대출 및 2 금융권 주택담보대출까지 적용을 확대합니다.
• 3단계 : 스트레스 DSR 제도의 안착 상황 등을 보아가며, 2024년 하반기 내 기타 대출 등까지 순차적으로 적용 범위를 확대합니다.

제도 도입에 따른 충격을 최소화하기 위해, 2024년 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50%만 적용하고, 2025년부터는 스트레스 금리를 그대로 (100%) 적용합니다. 또한, 증액 없는 자행대환·재약정은 2024년 말까지 적용을 유예하고, 2025년부터는 예외 없이 적용합니다.

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◎스트레스 금리 산정 방식은?

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현시점 (매년 5월·11월 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정한 수준의 하한 (1.5%), 상한 (3.0%)을 부여합니다.

 

예를 들어,

• 과거 5년간 최고 금리가 5.64%이고 현재 금리가 5.04%라면, 스트레스 금리는 0.6%가 됩니다.
• 하지만 이는 하한인 1.5%보다 낮으므로, 실제로 적용되는 스트레스 금리는 1.5%가 됩니다.
• 반대로, 과거 5년간 최고 금리가 7.5%이고 현재 금리가 4.5%라면, 스트레스 금리는 3.0%가 됩니다.
• 이는 상한 인 3.0%와 같으므로, 실제로 적용되는 스트레스 금리는 3.0%가 됩니다.

스트레스 금리는 대출 상품의 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 변동금리 대출에는 스트레스 금리를 그대로 적용하고, 혼합형이나 주기형 대출에는 스트레스 금리의 일부만 적용합니다.

 

예를 들어,

• 5년 고정금리 기간이 있는 혼합형 대출의 경우, 스트레스 금리의 100%를 적용하고,
• 10년 고정금리 기간이 있는 혼합형 대출의 경우, 스트레스 금리의 60%를 적용합니다.
• 신용대출의 경우, 전체 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에 한해 적용하되, 만기 5년 이상 고정금리는 스트레스 금리를 적용하지 않고, 만기 3~5년 고정금리는 스트레스 금리의 60%만 적용합니다.

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어떻게 적용될까요?

 

◎스트레스 금리 대출받을 때 어떻게 적용되나요?

스트레스 금리 대출이란, 변동금리 대출을 받을 때 미래의 금리 상승 가능성을 고려하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 적용하는 대출입니다. 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 대출 금리와 현재 금리의 차이로 산정하되, 하한은 1.5%, 상한은 3.0%로 정해져 있습니다.

 

스트레스 금리 대출을 받을 때는 다음과 같은 방법으로 적용됩니다.

• 스트레스 금리는 대출 상품의 종류에 따라 다르게 적용됩니다.
  • 변동금리 대출에는 스트레스 금리를 그대로 적용하고, 혼합형이나 주기형 대출에는 스트레스 금리의 일부만 적용됩니다.
• 스트레스 금리는 대출 취급 시점의 금리에 더해져 적용금리가 결정됩니다.
  • 예를 들어, 변동금리 대출의 현재 금리가 5.04%이고, 스트레스 금리가 1.5%라면, 적용금리는 6.54%가 됩니다.
• 스트레스 금리는 DSR을 산정할 때도 반영됩니다.
  • DSR은 총부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로, 스트레스 금리가 적용되면 원리금 상환액이 증가하므로 DSR도 증가합니다. 따라서, 스트레스 금리 대출을 받으면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
• 스트레스 금리는 매년 5월과 11월에 재산정됩니다.
  • 과거 5년 내 최고 금리와 현재 금리의 차이에 따라 스트레스 금리가 변동할 수 있으므로, 대출 이용 기간 중에도 적용금리와 DSR이 변할 수 있습니다.

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◎스트레스 DSR제도 장단점

스트레스 DSR 제도의 장점

• 가계부채의 양적·질적 관리를 통해 금리변동 위험을 줄일 수 있습니다.
  • 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리 (스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다. 이렇게 하면 대출 한도가 줄어들어 가계부채 증가를 억제할 수 있고, 고정금리 대출의 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모할 수 있습니다.
• 해외에서도 캐나다, 호주, 홍콩 등에서 비슷한 제도를 시행하고 있으며, 금융위기나 코로나19 사태 등에서 가계부채 관리에 효과적이었다고 평가받고 있습니다.

스트레스 DSR 제도의 단점

• 대출 한도가 축소되어 주택 매수 능력과 매수 수요는 떨어질 수 있습니다.
  • 스트레스 DSR 제도가 도입되면, 실제 금리에 가산금리를 더해 나온 금리를 이용하기 때문에 차주가 받을 수 있는 대출 한도는 크게 줄어듭니다. 이는 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 스트레스 금리가 매년 5월과 11월에 재산정되므로, 대출 이용 기간 중에도 적용금리와 DSR이 변할 수 있습니다. 이는 차주의 상환 계획을 어렵게 할 수 있습니다.

더해서 말씀드린다면 스트레스 DSR 제도가 도입되면, 변동금리 대출을 이용하는 차주들은 미래 금리변동 위험을 감안한 한도범위 내에서 대출을 이용하게 되는데 이는 고정금리 대출의 금리가 변동금리 대출보다 높은 경우, 차주들이 고정금리 대출을 선호하지 않을 수 있다. 이는 고정금리 대출의 확대라는 제도의 취지와 상반될 수 있다는 부작용도 있을 수 있다.

 

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끝.