서론 / Introduction
부동산 경매의 "강제 경매"와 "임의 경매"에 대해서 알아볼 텐데요 근본적인 이유는 돈을 벌기 위함입니다.
경매의 종류는 몇 가지로 나눌 수 있겠지만 법원이나 대법원에서 이루지는 경매의 차이점에 대해서 알아두면 매우 유용하게 도움이 될 것입니다.
본론 / Point
▶임의 경매와 강제 경매 차이점
임의 경매와 강제 경매는 경매개시 결정부터 소유권이전 등기의 따른 모든 부분이 동일하지만 내용을 상세히 보면 차이 점이 있습니다.
▷ 임의 경매
부동산 소유자가 자발적으로 경매를 결정하는 것을 말하는데 저당권 및 담보권이 설정된 물권에 한해서만 진행이 가능합니다.
담보 대출을 받을 때 약관에 보면 "기한이익상실"이라는 단어가 나오는 데 채무자가 돈을 갚지 못하는 상황에 놓여 있을 때를 뜻하는데요 즉 채무자의 집을 법원에서 임의적으로 매매를 하게 됩니다.
그리고 법원에서 채권을 회수하여도 되겠냐는 동의를 얻어 인감도장과 인감증명서를 제출 모두 동의한다는 의사를 밝히게 되면 법원은 등기부에 근저당 설정을 하게 됩니다. 그런 후에 매각해서 채권을 회수하는 것을 임의 경매라고 합니다.
▷ 강제 경매
임차권 혹은 전세권설정을 한 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때 법원에 전세보증금 반환 청구소 혹은 대여금반환청구 소를 하게 되는데 판결문을 가지고 법원에 요청하여 매각을 진행하는 것입니다.
즉, 채권에 기반을 두고 하는 경매를 말합니다.
포괄적인 폭이 임의 경매를 포함하고 있기 때문에 더 넓은 영역을 가지고 있습니다.
다시 말해서 집행력이 있는 판결문 즉 문서를 가지고 진행하는 경매로 폭이 넓다는 의미입니다.
법원으로부터 판결문을 가지고 진행을 하기 때문에 공신력이 있고 낙찰자의 동의서와 인감증명서는 반드시 제출을 해야 합니다.
- 강제 경매 요점정리
물권은 등기부상에 등기가 되어있는 것 전세권 담보가등기 근저당을구에서 확인이 가능.
채권은 등기부 상에 등기가 되어 있지 않음 즉 등기부상의 채무액이라든지 신고 자체가 없는 것.
경매를 신청하게 됨에 있어서 담보물권의 실행인 임의 경매와는 차이가 있음
집행력이 있는 '집행정본'과 '집행권원'이 필요.
※ '집행권원'의 뜻은 :
경매가 국가의 강제력에 의해서 절차상으로 실현되기 때문에 그 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그 표시에 의해서 강제집행을 할 수 있는 권리를 인정한 증서.
간단하게 말하자면 어떤 돈을 주고받은 차용증이나 확인서만 가지고는 안 되고 재판을 통해서 확정판결문을 가지고 집행력이 있는 정본에 의해 강제집행을 실시해야 된다는 뜻입니다.
◇ '집행권원'이 무엇인지 대략적인 종류
- 확정판결문(이해판결문)
- 화해조서
- 이행권고결정문
- 지급명령결정
- 약속어음의 공증(공정증서) 등..
정리를 하자면 강제 경매는 집행력이 있는 정본에 의해서 국가의 강제력을 동원해서 채권의 만족 즉 빌려줬던 돈을 다시 회수를 하는 것을 말하고 여기서 "집행권원"이 필요함
임의 경매는 무효가 될 수 있는 상황이 있지만 강제 경매일 경우는 최종적으로 낙찰자에게 소유권은 인정이 되는 것을 말합니다.
여기에서 "임의경매"는 공신력이 없는 것에 반해 "강제경매"는 공신력이 인정된다는 것에 큰 차이점이 있는 것입니다.
결론 / Conclusion
'강제경매'와 '임의경매'는 모두 부동산 경매에서 사용되는 용어입니다.
▷ 간단히 정리를 해드립니다.
강제경매는 :
채무자가 채무를 갚지 못해 강제적으로 경매를 진행하는 것입니다.
예를 들어, 부동산 담보로 대출을 받았지만 대출금을 상환하지 못해 미납금이 발생하면 채권자는 법원의 승인을 받아 해당 부동산을 경매에 내놓습니다.
이때 경매에서 얻은 금액으로 채무를 상환하고 나머지는 채권자의 소유가 됩니다.
임의경매는 :
부동산 소유자가 자발적으로 경매를 결정하는 것입니다.
예를 들어, 부동산 소유자가 현금이 필요하거나 부동산을 매각하고자 할 때, 자발적으로 경매를 결정할 수 있습니다.
이때 경매에서 얻은 금액은 부동산 소유자의 소유가 되는 것입니다.
따라서, 강제경매와 임의경매의 가장 큰 차이점은 경매를 진행하는 주체가 누구냐에 따라 결정됩니다.
강제경매는 채무자와 채권자가 강제로 경매를 진행하는 것이고, 임의경매는 부동산 소유자가 자발적으로 경매를 결정하는 것입니다.
끝.
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