서론 / introduction
현재 대한민국 수도권 지역에서는 정부의 강력한 규제 정책 및 코로나19 사태 장기화로 인해 주택시장 전반에 걸쳐 침체 분위기가 이어지고 있는 것 다들 아시죠? 하지만 이러한 상황 속에서도 유독 주목받고 있는 분야가 있는데 바로 ‘재건축’ 입니다.
왜냐하면 정비사업 관련 각종 규제정책 강화 기조 하에서도 여전히 상대적으로 높은 이익 실현이 가능하기 때문입니다. 재건축이란 무엇인가? 또 재건축 사업에서 "용적률"에 대한 개념도 매우 중요 하니 집고 넘어가야 합니다. 먼저 재건축이라는 용어 정의에서부터 시작하여 재건축 사업성과 연관된 제반 사항들은 어떠한 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
본론 / point
◇ 재개발 재건축에서 "용적률"이라는 개념은 매우 중요합니다.
용적률을알기 위해서는 먼저 "건폐율"에 대한 개념도 알아두어야 하는데요 건폐률은 일정한 면적의 땅에 건물을 지을 수 있는 1층 바닥면적의 비율을 말합니다.
예를 들어서 100평짜리 땅 위에 50평 건물을 지을 수 있게 규정되어 있다면 그 땅의 "건폐율은 50%"입니다.
그리고 층별 바닥면적 합계를 땅면적으로 나눈 비율을 말하는데 땅 100평에 각층 바닥면적이 50평인 건물을 10층으로 건축을 했다면 바닥면적 합은 500평이고 "용적율은 500%"입니다.
"국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 보면 각 지역별로 용적률 건폐율이 최고 한도가 나오며 그 범위에서 각 지자체의 조례가 구체적인 한도를 정하고 있습니다.
재개발 재건축 정비구역의 경우 대개 제1종, 제2종, 제3종은 일반 주거지역에 해당이 되어서 대개 용적률의 상한선이 200% 또는 250%입니다.
그런데요 각 지방자치단체마다 조례 재량권을 가지고 있어 더 강하게 규제하기도 하고 완화하여 인센티브를 주기도 합니다.
서울시의 경우를 살펴보면 도심의 주거환경 정비 기본계획상 용적률을 따로 정하고 있습니다.
일정한 항목 요건에 해당 주거지역 용적률 계획기준을 간략하게 나누어 보았습니다.
- 제2종일반주거지역의 경우 최대 250%이고
- 제3종일반주거지역의 경우 최대 300%을 허용하고 있습니다.
이렇게 투자 보류중인 정비구역의 "토지이용게획원"을 통해 용도지역을 확인하고 용적률에 상한선을 꼭 확인하시기 바랍니다.
재건축 아파트 사업성은 다양한 요인에 영향을 받는데요 일반적으로 재건축 아파트 사업성을 평가할 때 고려해야 하는 주요 요인인 것입니다.
그렇다면 정비사업 예정인 곳은 해당 토지 안에 건축물의 밀도가 낮아야 정비사업시 추가로 지을 건축물이 많을 것입니다.
다시 말해서 현재의용적률이 낮은 정비구역이 투자에 유리하다는 말이 되는 것인데요 새 건물을 많이 지어 일반분양을 해서 건축비를 충당해야 조합원이 상대적으로 적은 추가 분담금으로 새 집을 분양받을 수 있기 때문입니다.
이를 두고 사업성이 좋다고 말들하는거죠 그렇다면 이 용적률이 낮다고 사업성이 좋을까요?
꼭 그렇지만은 않습니다.
▶용적률이 낮아도 사업성이 떨어지는 경우
기존의 세대수가 많은 경우가 대표적인 지역이 될 수 있을 텐데요 예를 들어 32평 40평 60평으로 구성된 아파트가 있고 반면에 22평으로 소형 평형으로 구성이 된 아파트가 있는데 비슷한 시기에 지어진 단지로 두 정비구역간의 기존 용적률도 비슷하다고 했을 때 재건축 과정에서의 사업성은 현저한 차이가 있습니다.
대형평형으로 구성되어진 세대는 대지 지분이 많아 가격이 비싸서 조합원의 수익성이 좋은 것이고, 소형평형인 경우는 대지 지분이 적어 조합원의 추가 분단금 등 여러가지 차이가 있지만 소평평형으로 비슷한 용적률임에도 불구하고 기존의 조합원이 많아서 일반 분양분이 적어 사업성이 낮은 경우를 말합니다.
▶용적률이 낮아도 사업성이 좋은 경우
- ※ 비슷한 용적률이어도 조합원 수가 적은 곳은 일반 분양 물량이 많아 사업성이 좋은 경우도 있습니다.
☆신반포 15차 아파트는 1982년에 지어진 "저층 아파트"를 예를 들겠습니다.
- 45평 30세대
- 56평 60세대
- 68평 90세대
총 180세대의 대형평형으로만 구성된 아파트 이고 용적률이 약130%였는데, 재건축이 들어가면서 임대아파트 37세대를 포함한 총 641세로 완공될 예정입니다.
즉 기존 조합원과 임대세대를 제외하고도 추가로 약 400세대가 건축되므로 일반분양 물량이 그만큼 많습니다. 이런 경우는 사업성이 매우 우수하고 용적률이 낮은 단지가 사업성이 좋다는 대표적인 예가 됩니다.
☆기존 용적률을 맹신하면 안되는 이유
1. 소형평형 위주로 지어진 A단지는 총 800세대이고 대지면적은 9,600평입니다.
2. 중형평형 세대가 있는 B단지는 총 440세대이고 대지면적은 9,600평이라고 가정해 보겠습니다.
세대수만 다르고 대지면적이 똑같은 A,B 단지 아파트가 똑같은 용적률 250%를 적용받아 재건축을 한다고 가정해보겠습니다.
▷ 세대수가 많고 소형평형으로 이루어진 A단지를 모두 25평으로 재건축한다고 가정해 보고 용적률 250%를 적용해서 건축할 경우 25평에 필요한 아파트의 대지면적은 대략적으로 약10평 정도가 되는데 기존 조합원분 800새대를 건축에 필요한 대지면적은 25평의 필요한 면적 10평 × 800세대=약8,000평 이라는 대지면적이 필요합니다.
조합원들에게 분양해 줄 집을 짓는데 8,000평의 토지가 들어가고 총 대지면적 9,600평에서 조합원에 들어가는 대지면적 8,000평을 제외하면 1,600평이 남게됩니다. 남는 1,600평으로 25평형(대지면적10평) 아파트를 160세대를 지을 수 있습니다.
▷ 세대수가 적고 중형평형으로 이루어진 B단지를 34평으로 재건축한다고 가정하고 용적률 250%로 건축할 경우 34평에 필요한 대지면적은 대략적으로 약15평 정도가 되는데 기존 조합원분 440세대를 건축에 필요한 대지면적은 34평의 필요한 면적 15평 × 440세대=약6,600평 이라는 대지면적이 필요합니다.
조합원들에게 분양해 줄 집을 짓는데 6,600평의 토지가 들어가고 총 대지면적 9,600평에서 조합원에 들어가는 대지면적
6,600평을 제외하면 3,000평이 남게됩니다. 남는 3,000평으로 25평(대지면적10평) 아파트를 짓는다고 하면 약 300세대를
지을 수 있게 됩니다.
위에서 예를 든 가상의 A,B단지는 전체 대지면적과 기존의 용적률이 동일한데 세대수등을 고려하여 재건축 과정의 수익성을 고려해 보면 대략적이지만 상당한 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다.
예를 들어 25평의 아파트 분양가가 A,B 단지 모두 5억이라고 가정 한다면 A단지의 일반분양 수입은 800억원이 되고, B단지의 경우는 1,500억원으로 약 2배 정도의 차이가 나는 것을 볼 수있습니다.
그래서 B단지의 조합원들은 A단지의 조합원들에 비해 일반분양 수입을 통해서 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금을 낮출 수 있게 되어 조합 입장에서는 그만큼 사업성이 좋고 조합원 개인 입장에서는 투자 수익성이 좋다는 결론이 나옵니다.
재개발재건축 정비사업 과정에는 수없이 많은 변수들이 얽혀있어서 단순히 용적률만을 가지고 사업성을 비례하거나 반비례 관계로 좋다 나쁘다로 규정할 수 없는 것이에요 도로, 학교 기반시설, 임대세대,어린이집 등의 기반시설을 함께 건립하여 기부체납을 하거나 주민공영시설을 건립해야 하는 의무도 있으며 또한 임대 아파트도 지어야 하는 의무도 있습니다.
결론입니다 / conclusion
- 지역적 요소:
재건축 아파트의 사업성은 지역적 요소에 많은 영향을 받습니다. 지역의 인구 특성, 주변 시설과의 근접성, 교통 편의성, 주거환경 등이 중요한 요인입니다.
- 재건축 비용:
기존 건물을 철거하고 새로운 아파트 건축에 들어가는 비용은 상당히 큽니다. 이에 따라 재건축 아파트 사업성을 평가할 때는 건축비용, 부대비용 등을 고려해야 합니다.
- 임대료 수익:
재건축 아파트의 사업성은 임대료 수익에 따라 결정됩니다. 따라서 지역의 임대료 수준과 비교해보아야 합니다.
- 유지보수 비용:
재건축 아파트는 새로운 건물이지만 유지보수 비용이 발생합니다. 따라서 사업성을 평가할 때는 유지보수 비용도 고려해야 합니다.
- 시장 상황:
부동산 시장 상황은 재건축 아파트 사업성에 큰 영향을 미칩니다. 시장의 수요와 공급 상황, 경기 변동성 등을 고려해야 합니다.
- 정책적 요소:
정부의 부동산 정책 변화도 재건축 아파트 사업성에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 임대주택의 보증금 한도 인하, 임대차 보호법 개정 등이 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.
이와 같이 재건축 아파트 사업성을 평가할 때는 이러한 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.
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